“分地块或分业态合作模式”中的模拟清算实务

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目录

一、 “分地块或分业态合作模式”概述

二、案例实务分析与对策

三、模拟清算的重点工作预判

笔者按：　

本系列文章将就项目“模拟清算”中的“坑”条款进行预防，以帮到各位！本文是本系列文章的第二篇，笔者主要就“分地块或分业态合作模式”中的模拟清算要点进行实务预判分析，仅供同业人士参考。

一、“分地块或分业态合作模式”概述

在房地产投资开发过程中，项目合作各方由于利益诉求的不同，将通过相互博弈以构建不同的项目合作开发模式，“分地块合作、分业态合作”就是其中较为复杂的一种。

分地块合作、分业态合作”合作开发模式的产生主要是由于合作一方（土地方）具备一定的资质或资源能够更为容易获得土地资源（如城市更新项目、产业勾地项目等），但其往往没有房地产开发经验，缺少品牌溢价及开发建设资金。该类合作方对土地资源溢价需求高且隐藏一些较为复杂的社会关系，但其对合规性要求不高，可承担土地正式获取之前的高风险，同时也没有业绩增长的压力及对市场份额的要求，其对于上市房企、品牌房企来说，正好与之形成优势与劣势的互补。品牌房企与该类合作方合作不仅能获取低价优质的土地资源，还可以通过合作方的安排隔离一定的风险，同时还可通过并表扩大其规模，美化其财务报表。但通过一定资质或资源优势获取的项目往往不如招拍挂的项目那么尽如人意，同一项目内既存在好吃的肥肉（住宅、商业类项目），亦存在难啃的骨头（产业项目、写字楼项目等）。于是便有了一方出地，一方出钱的“分地块合作”与“分业态合作”模式。

与其他模式相比，该模式不能对非合作地块进行剥离处理，不能另成立项目公司用于合作地块开发，合作双方仅能在原项目公司范围内对不同地块或业态进行分别开发，因此，该模式在实务中难点甚多，包括合作双方需要共用一个开发主体，在对外责任上无法明确划分，对内安排上，需要在股权治理、管理模式上进行有力管控。具体到实操中，除了要在合作协议中有明确的约定外，还要在后续对资金投入、股权分配、销售管理、盈余管理上做好充分的应对。

二、案例实务分析与对策

鉴于“分地块或分业态合作模式”的复杂性，需要时时对项目的进展进行管控，因此合作各方较多会采取“项目模拟清算”的方式，形成动态管理和精细化管理，以求通过“模拟清算”来降低该模式下的不确定风险。下面将以实务案例为例开展对该模式的分析：

实务案例一：分地块合作

T集团是H市房地产开发企业，有全资子公司甲（项目公司），甲公司名下有三块土地，分别是A地块、B地块、C地块，三个地块属成片开发，统一出让项目。现C地块已由T集团通过项目公司进行独立开发建设，已售面积已经达到可售面积的70%。在并购时点，该C地块项目已封顶，暂未竣工验收交付。除C地块外，A地块、B地块尚未支付地价，未进行开发建设。

T集团因资金紧张原因，拟引进知名地产公司D共同开发，达成合作要点如下：

1. 双方就A地块、B地块共同合作开发（合作地块），合作地块由双方共同投资，共享利润，同股同权。C地块仍由T集团继续完成销售开发（保留地块），由T集团公司独立开发，独享利润。但因三个地块不能分割原因，故不另设立项目公司，仍在甲公司名下进行合作开发。

2. 对于双方共同开发的A地块、B地块，D公司和T集团双方约定按60%：40%进行投资和利润分配，合作协议签订后，T将60%的股权转让给D公司，但双方在合作地块的利润按双方实际投资进行利润分配，60%为名义股权。

3. 合作地块的土地成本由T集团按6亿元包干，D公司在目标地块完成销售后，以6亿元土地成本模拟清算分得利润后，T集团通过回购D公司股权方式实现退出。

实务案例二：分业态合作

深圳W公司已完成该市G城市更新项目二期的计划立项、专规审批工作，还需要完成三资平台过会、拆迁赔偿、实施主体确认、供地等工作后开展开发工作。二期项目单元规划计容建筑面积 25 万平米，其中住宅 7.5万平米，商业1.15万平米，另还有保障房（人才安居房）、办公用房、产业用房、配套宿舍面积若干。除产业用房和回迁房外，其他都可对外销售。除此之外，该W公司尚有G项目一期产品已进入销售阶段。

现W公司因资金紧张，急需资金进入以便完成余下拆迁赔偿中货币补赔及补缴地价工作。

S集团作为全国Top30开发商，因面临项目断档，急需有成熟项目可以入市，同时来自于S集团公司业绩增长的需要，急需新项目并表，提高集团业绩规模。

现W公司与S集团公司达成如下合作要点：

1. 二期住宅及商业可售部分，S集团以固定单价的土地成本收购，总对价款约15亿元，该部分由S集团开发投资，开发后由S集团对外销售，享受该部分的开发利润。其他部分仍由W公司销售或自持，自负盈亏。

2. W公司保证向S集团提供15亿元可税前扣除的全额土地成本发票，若不能提供，则S集团按15亿元土地成本进行模拟清算，并分配利润后退出。

3. 为保证S集团对本一期和二期项目的并表，S集团要求持有项目公司不少于51%的股权，但该51%的股权为名义持股。除住宅和商业外，S集团不享受一期和二期除住宅和商业以外的利润。

4. S集团可为W公司就其自持和销售部分开发产品部分提供代建代融支持，按其集团统一对外利率标准收取约定利息，W公司应提供担保。

   上述D公司和S集团虽然获得了项目公司超过50%的股权，但实质上仅获取目标地块的权益，其余资产权益仍归合作方所有，该部分股权不作为合作双方决策和分配利润的依据，而仅是作为持股、并表的要求。

案例一中，基于目标地块与保留地块合作方式的特殊性，A地块、B地块、C地块对外是一个法人主体下的地产开发项目，但对内是分账管理，A地块、B地块由双方共同管理、合作开发，C地块由T公司独立开发，故目标地块与保留地块的成本、税费、收益和债权债务都按照各自独自核算，并分别成立专属资金账户专属记账及独立收、支。案例二中，S集团也仅对住宅及商业部分利润和业绩要求。

在项目公司内部，对于合作地块与保留地块分工核算要求，项目公司需要将不同地块开发虚拟成内部机构，各有自己的资产负债表、利润表、现金流量表及权益表，才能方便未来模拟清算与利润分配。进而要求不同地块应有各自独立的人员管理、资金管理、成本费用管理、销售管理，乃至品牌管理。

三、模拟清算的重点工作预判

根据笔者以往的项目经验，通常在该类模式项目中的模拟清算一般需要有如下几点重点工作：

（一）区分成本对象，归集成本与费用，实现独立核算

在分地块或分业态合作模式中，基于同一建筑物的不同地块不可分割建设，分业态合作则要考虑物业分布是否方便能分割建设，虽然对外是由项目公司作为甲方统一签订总包合同等各类合同，并支付资金，成本费用也一并在项目公司列支，但对内则应按不同的受益对象对成本费用进行归集和分摊，并最终归属各自实际承担人。因此，在实务操作中，需要对不同成本对象（合作地块及非合作地块）的开发成本及税费进行独立核算。凡是可以专属于某成本对象费用、收益、责任、投入均进行专属记账，独立核算，包括但不限于：专属于各成本对象的开发建设成本（设计费、监理费、工程施工费、营销费用、员工报酬及福利待遇等）、销售收入、物业价值、税、费，以及各成本对象开发建设过程中所发生的债务、责任、赔偿、处罚等。

（二）做好分账工作，独立资金管理

既然在分地块或分业态合作模式中，各方是分地块/分业态合作的，那么对资金账户进行独立设置，更容易分清权责。具体实务操作中，应对各成本对象独立开立银行账户，并各自对应各成本对象的收入和支出，便于资金方面的独立核算。如在分地块合作项目中，所开立账户可以分别命名为“保留项目专属资金账户”和“目标土地专属资金账户”，针对其中保留项目专属资金账户由甲乙双方进行共管，保留项目的销售回款优先用于保留项目的开发建设及债务偿还，而针对“目标土地专属资金账户”则由甲乙双方另行按照共同开发的原则进行约定。

（三）做好税负分配，预留税款以保证清缴

在分地块或分业态合作模式中，对于不同地块，由于合作范围不一样，各方所应承担的税费也是各方关注的一大重点，故需要分开核算，并以预留税款的方式以保证统一对外清缴。

一般针对企业所得税、土地增值税的分摊方式为保留项目的税费由合作方独自承担，目标土地的税费由项目公司承担。项目公司股权转让完成前，项目公司的应交税、费、罚款、滞纳金等均由合作方承担，项目公司股权转让时所产生的一切税收、费用由双方按法律规定各自承担。

（四）债权债务独立区分，做好责任划分

在分地块或分业态合作模式中，合作各方应区分各自的债权债务关系，方能进一步理清资金关系和利润。一般在实务中，针对项目公司的债权、债务按照保留项目、目标土地予以分割，两部分分别对债权债务予以独立核算，通过不同的专属资金账户负责收款和还款，保留项目专属资金账户金额不足还款的，由合作方负责补足；目标土地专属资金账户不足还款的，则由双方按股权比例同步投入补足。自股权转让完成之日起，项目公司发生的债权债务按照实际发生所属区域予以划分。

（五）项目融资应各自解决

在分地块或分业态合作模式中，各自地块的资金应由各方各自解决，而合作地块的资金双方按比例共同解决，或以项目公司作为主体对外融资，或向股东融资，但可以由一方替另一方代为投资，并收取利息。比如，目标土地开发建设所需资金首先由项目公司对外融资解决，如项目公司融资需要股东提供担保时，合作双方需按股权比例为项目公司融资提供担保，若一方未能提供相应担保，其他方可代为担保，未提供担保方应按一定比例向代为提供担保方支付补偿。

 本文作为本系列文章的第二篇，主要针对分地块或分业态合作模式中的模拟清算予以梳理和分析，读者如对该模式下的模拟清算条款拟定与执行过程中的相关问题有疑问，或想做相应经验分享的，欢迎添加笔者的微信（13723459838）交流和沟通，亦欢迎关注和参加我们将于本月底就模拟清算的系列问题举办的专题实务性干货分享会议。

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